根據市人大2020年立法計劃，現將《嘉興市物業管理條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見。如有修改意見，請于2020年9月13日前通過以下途徑和方式提出意見：

嘉興市物業管理條例

(征求意見稿)

第一章 總則

第一條【條例制定依據】 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，保障依法、安全、合理使用物業，營造良好的生活和工作環境，促進社會和諧穩定，推進基層治理能力現代化，根據《民法典》等相關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條【條例適用范圍及定義】 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本條例。

本條例所稱物業，是指已建成投入使用的建筑物及其附屬設施設備和相關場地。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業方式，按照物業服務合同的約定對物業管理區域內的房屋以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條【遵循原則】 物業管理遵循黨建引領、業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則，堅持誠信友善、公平公開、有償服務。

第四條【政府總體要求】 市、縣(市、區)人民政府應當將物業管理工作納入城市基層治理體系，建立健全物業綜合管理協調機制，堅持物業管理的專業化、社會化、市場化發展方向，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平，將物業服務行業納入現代服務業發展規劃。

縣(市、區)人民政府應當加強對轄區內物業管理工作的領導，組織相關行政主管部門、街道辦事處和鎮人民政府統籌推進轄區內物業管理各項工作，協調解決轄區內物業管理重大問題。

縣(市、區)人民政府應當在街道辦事處、鎮人民政府明確承擔物業管理活動指導監督職責的工作機構，配備與工作任務相適應的工作人員，落實工作經費。

第五條【部門職責】 市房產行政主管部門(以下簡稱市物業管理行政主管部門)負責本市行政區域內物業管理活動的指導和監督管理工作，制定全市物業管理活動的相關制度和示范文本，指導和監督物業服務市場誠信體系建設等工作。

縣(市、區)房產行政主管部門(以下簡稱縣級物業管理行政主管部門)負責轄區內物業管理活動的監督管理，指導街道辦事處、鎮人民政府開展相關工作，建立健全物業管理信息平臺。

綜合行政執法、公安機關、應急管理、民政、市場監督管理、自然資源和規劃、生態環境、發展和改革、財政、人防、衛生健康、消防救援等部門，按照各自職責做好物業管理相關的監督管理工作，依法及時處理物業管理區域內的違法行為。

第六條【街道社區】 街道辦事處、鎮人民政府具體負責本轄區內的物業管理工作：組織、協調、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建，并辦理相關備案手續;指導、監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責;參加物業承接查驗，指導監督轄區內物業管理項目的移交和接管;指導、協調物業服務企業依法履行義務，調處物業管理糾紛，具體負責本轄區的物業管理工作。

街道辦事處、鎮人民政府建立物業管理聯席會議制度，統籌研究構建基層社會治理新格局，明確聯合執法和建立物業管理爭議化解工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。

社區居民委員會應當協助街道辦事處、鎮人民政府開展物業管理相關工作。

第七條【黨建引領】 建立健全黨組織領導下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業等多方聯動議事機制，實現社區治理良性互動。

第八條【行業組織】 物業管理行業協會應當加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理，組織業務培訓，協助調解物業管理糾紛，促進行業健康有序發展。

第九條【第三方機構】 業主組織、建設單位、物業服務企業等可以委托第三方機構，開展物業糾紛調解、物業項目承接查驗、物業服務質量評估等與物業管理相關的活動。

第三方機構應當遵循獨立、客觀、公正的原則，依照法律、法規、相關技術規范和合同約定提供專業服務，出具的報告應當真實、客觀、完整，并對出具的報告負責。

第十條【突發事件應對】 發生突發事件時，各縣(市、區)人民政府、街道辦事處、鎮人民政府負責組織實施各項應急措施，指導督促業主委員會、物業服務企業配合社區居民委員會開展相關工作，并給予物資保障和資金支持。

縣(市、區)人民政府及其街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將業主委員會、物業服務企業納入突發事件應急處置工作體系，明確應急處置工作任務，加強應急工作指導和相關業務培訓。

第二章 物業管理區域與共有物業

第十一條【物業管理區域劃分】 物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。

物業服務用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的，應當劃為一個物業管理區域。

第十二條【物業管理區域調整】 已投入使用但尚未劃定物業管理區域的，由物業所在地縣級物業管理行政主管部門會同街道辦事處、鎮人民政府征求業主意見后予以劃定。

確需調整物業管理區域的，業主委員會應當制定調整方案，對調整后物業管理區域的共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定，并經業主大會表決通過。

第十三條【業主共有部分】 物業管理區域內的下列配套設施設備和相關場所屬于業主共有：

(一)物業服務用房、門衛房、值班室、共用設施設備使用的房屋;

(二)共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間;

(三)物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路，除城鎮公共綠地或者明示屬于個人以外的其他綠地;

(四)建設單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業主共有的房屋和設施設備;

(五)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等;

(六)法律、法規規定的其他共有部分。

不動產登記部門應當在辦理不動產首次登記時，將物業管理區域內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施、物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權，一并登記為業主共有，在不動產登記簿上予以記載。

第十四條【物業用房配置】 物業服務用房屬于全體業主所有，任何單位和個人不得買賣、抵押，未經業主大會同意，不得改變用途。建設單位應當按照不少于物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之七的比例配置物業服務用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房;但物業管理區域內的物業均為非住宅的，物業服務用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。物業服務用房總建筑面積最低不得少于一百平方米。門衛室、監控室、設備間等不計入物業服務用房的配置面積。業主委員會辦公用房可以從物業服務用房中安排。

物業服務用房應當是地面以上、三層以下的房屋，相對集中配置在區域內交通便利處，并具備通水、通電、通信、通風、采光、衛生等基本使用功能和辦公條件。設置在住宅樓內的應當具有獨立通道。

分期開發建設的，在物業服務用房尚未交付前，建設單位應當無償提供符合標準的臨時物業服務用房。

物業服務用房配置應在建設工程設計方案中明確并征得所在縣級物業管理行政主管部門審核同意。物業服務用房應在經審查的建設工程設計方案中注明其具體位置，并在建設工程規劃許可證中載明面積。

第十五條【新建物業明示內容】 建設單位在銷售商品房時，應當將下列內容以圖文形式向買受人明示：

(一)物業管理區域的范圍;

(二)物業共用部位、共用設施設備名稱;

(三)地下室、底層架空層、天臺的面積及權屬;

(四)規劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數量和位置;

(五)物業服務用房的面積和位置;

(六)生活、建筑垃圾收集和轉運站點位置;

(七)其他需要明示的場所和設施設備。

第三章 業主和業主組織

第一節 業主和業主大會

第十六條【業主定義】 本條例所稱的業主，是指物業的所有權人。因房屋征收補償、與建設單位之間的商品房買賣等法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理不動產登記的人，可以認定為業主。

社區配套用房位于物業管理區域內的，街道辦事處、鎮人民政府可以指定一名社區工作人員作為業主的代表享有業主權利、履行業主義務。

第十七條【業主權利】 業主依法享有下列權利：

(一)參加業主大會會議，發表意見，行使投票權;

(二)選舉業主委員會、候選委員、業主代表，并依法依規享有被選舉權;

(三)監督業主委員會的工作和物業服務企業履行物業服務合同的情況;

(四)就制訂或者修改物業管理區域管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同及其他物業管理事項提出意見和建議;

(五)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用、收益情況享有知情權和監督權;

(六)參與共同決定物業專項維修資金的管理和使用;

(七)法律、法規規定的其他權利。

鼓勵建設單位、物業服務企業、業主委員會等通過書面公告和電子手段并舉的方式發布信息，充分保障業主知情權。

第十八條【業主義務】 業主在物業管理活動中，履行下列義務:

(一)遵守業主管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按時交納物業服務費用;

(五)按照有關規定交納物業專項維修資金;

(六)遵守國家和省市有關房屋裝飾裝修、房屋安全使用、垃圾分類投放等相關規定;

(七)法律、法規規定的其他義務。

業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。

第十九條【業主大會組成】 一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

分期開發建設且劃定為一個物業管理區域的，已交付部分物業符合成立業主大會條件的，可以先行籌備成立業主大會，選舉產生業主委員會，但應當為后期開發的物業預留業主委員會委員名額，并在業主大會議事規則中明確增補辦法。

物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第二十條【業主大會籌備】 物業管理區域具備下列條件之一的，街道辦事處、鎮人民政府應當指導業主成立業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，籌備召開首次業主大會會議，縣級物業管理行政主管部門應當對業主籌備召開首次業主大會會議給予業務指導：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。

籌備組由業主代表和建設單位、街道辦事處、鎮人民政府、社區居民委員會的人員組成，建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府的人員擔任。

籌備組由單數成員組成，其中業主人數不低于籌備組總人數的百分之五十。參加籌備組的業主代表由街道辦事處、鎮人民政府或者社區居民委員會組織業主推薦產生。

籌備組應當自成立之日起三日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。業主對成員名單有異議的，由街道辦事處、鎮人民政府協調解決。

建設單位應當自籌備組成立之日起七日內向籌備組提供業主名冊、房屋以及建筑面積清冊、建設工程設計方案的總平面圖、共用設施設備清單和物業服務用房配置清單等籌備業主大會會議必要的資料。建設單位已經注銷或者已經移交物業服務企業的，由物業服務企業提供相關資料。

第二十一條【籌備組工作】 籌備組成立后三個月內應當組織召開首次業主大會會議，并負責下列籌備工作：

(一)確認業主身份，確定業主人數、所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;

(六)制定業主委員會選舉辦法;

(七)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當于首次業主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程向全體業主書面公告。業主有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第二十二條【籌備經費】 建設單位應在物業交付使用前一次性向街道辦事處或鎮人民政府繳納籌備經費�；I備經費具體標準和管理辦法由各縣(市、區)人民政府制定。

第二十三條 【首次業主大會召開】 業主大會籌備組在規定期限內組織召開首次業主大會后，應當自業主委員會備案之日起十日內，向業主委員會移交籌備業主大會期間的全部資料和籌備經費余額，移交完畢后籌備組自行解散。未能在規定的期限內召開首次業主大會會議的，可以向街道辦事處、鎮人民政府申請延期，延期最長不得超過六十日;延期屆滿仍未召開首次業主大會會議的，街道辦事處、鎮人民政府應當在物業管理區域內公告籌備組解散。

第二十四條【業主大會職責】 業主大會履行下列職責：

(一)制定和修改業主管理規約、業主大會議事規則;

(二)制定和修改業主大會會議表決規則;

(三)選舉、罷免或者更換業主委員會成員;

(四)確定物業管理方式，選聘、續聘和解聘物業服務企業;

(五)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(六)審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告;

(七)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

(八)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(九)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

(十)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(十一)決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用，決定業主委員會成員補貼的來源、支付標準;

(十二)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

(十三)決定有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第七項至第九項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二十五條【業主大會召開及表決】 業主大會會議通過集體討論、書面征求意見的形式召開并表決，但應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加會議。物業服務企業工作人員不得擔任業主代理人。凡需書面投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

第二十六條【業主大會會議】 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。

物業管理區域內百分之二十以上的業主提議或符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

街道辦事處、鎮人民政府或者受其委托的社區居民委員會可對業主大會會議表決情況進行監督。

業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況但業主委員會不履行組織召開會議職責的，街道辦事處、鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業所在地社區居民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織業主召開。

第二十七條【智慧表決】 法律、法規、規章和規范性文件規定以及管理規約約定需要業主共同決定的事項，可以采用書面形式或者通過互聯網方式投票表決;采用互聯網方式表決的，應當通過政府部門建立的電子投票系統進行決策。

第二十八條【建設單位職責】 物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

第二節 業主委員會

第二十九條【業主委員會】 業主委員會由業主大會會議選舉產生，自選舉產生之日起成立，是業主大會的執行機構。

業主委員會委員候選人可以由業主聯名推薦、業主大會籌備組組織業主推薦或者業主自薦產生。

籌備組應當核查參選人的資格，確定業主委員會委員候選人名單。業主委員會委員候選人名單附個人情況介紹，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第三十條【業主委員會職責】 業主委員會履行下列職責：

(一)執行業主大會的決定，處理業主大會的日常管理事務;

(二)召集業主大會會議，向業主大會報告履職和財務收支情況，并在物業管理區域內顯著位置公示，接受業主詢問或者質詢;

(三)擬訂物業服務企業選聘方案，物業服務內容、標準以及收費方案或者其他公攤費用的收取標準方案;

(四)組織籌集和監督使用物業專項維修資金，以及管理共用設施設備，每年定期公布維修資金的籌集和使用情況;

(五)根據業主大會授權，決定物業服務用房、物業共用部位和共用設施設備的經營和使用方式，每年定期公布使用、收益及支出情況;

(六)代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(七)及時勸阻、制止物業服務企業損害業主公共利益的行為;

(八)及時了解業主、非業主使用人的意見和建議，督促業主、非業主使用人遵守管理規約、交納物業服務費，調解業主、非業主使用人、物業服務企業之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(九)制作和保管會議記錄、業主名冊、業主委員會選舉以及備案材料、共有物業檔案、財務相關資料和工作檔案，業主委員會換屆時應當及時移交相關資料;

(十)配合街道辦事處、鎮人民政府、社區居民委員會做好物業管理區域的社區建設工作;

(十一)法律、法規規定或者業主大會賦予的其他職責。

第三十一條【業主委員會組成、候補委員】 業主委員會由五至十一名委員組成，組成人數為單數，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。設主任一名，副主任若干名，每屆任期為三至五年。

業主委員會可以設置候補委員，候補委員選舉產生規則、任職資格、人數、遞補等由業主大會議事規則約定。

鼓勵具有中國共產黨黨員身份的業主通過法定程序成為業主委員會委員或候補委員。

第三十二條【業委會備案、印章管理】 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向所在街道辦事處、鎮人民政府備案。

街道辦事處、鎮人民政府應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

需要使用業主委員會印章的，應當有業主委員會半數以上委員簽字同意。

業主委員會備案的內容發生變更的，應當自變更發生之日起三十日內重新備案。

第三十三條【委員條件】 業主委員會委員、候補委員應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵紀守法、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力;

(三)按時足額交納物業費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業主共同分擔費用的情況;

(四)本人及其配偶、父母、子女與物業服務企業無直接的利益關系;

(五)未被列為失信被執行人;

(六)未有本條例規定的業主禁止行為;

(七)未有法律法規規定的其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

第三十四條【委員職務終止】 業主大會可以在管理規約或者議事規則中規定，具有下列情形之一的，業主委員會委員職務自行終止，由業主委員會予以公示：

(一)不再是本物業管理區域的業主的;

(二)因疾病或者犯罪被限制人身自由等原因喪失履行職責能力的;

(三)以書面形式向業主委員會提出辭職的;

(四)法律、法規規定的其他情形的。

第三十五條【委員禁止行為】 業主委員會委員不得有下列行為：

(一)拒絕或者放棄履行委員職責;

(二)擅自動用物業專項維修資金、業主共有收益，或者侵占、挪用業主共有財物;

(三)利用職務之便接受減免物業服務費、停車費，以及索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益、報酬;

(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

(五)擅自泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動;

(六)與本業主委員會訂立商業合同或者進行交易，損害其他業主利益;

(七)向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬業務、銷售商品，經業主大會同意的除外;

(八)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務企業簽訂物業服務合同，違規使用業主大會或者業主委員會印章;

(九)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的情形。

業主委員會委員有前款規定行為，或者不再符合本條例第三十三條規定的，可依法由業主大會決定罷免。

第三十六條【業主委員會會議】 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定以及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時，由副主任召集和主持。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由街道辦事處、鎮人民政府指定一名委員召集和主持業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數簽字同意。業主委員會委員不得委托代理人參加會議。候補委員有權列席業主委員會會議，但不具有表決權。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公示。

第三十七條【決策監督】 業主委員會、業主大會應當依法履職，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

街道辦事處、鎮人民政府經調查發現業主委員會、業主大會的決定違反法律法規的，應責令其限期改正。逾期仍不改正的，可撤銷業主委員會、業主大會的決定并告知全體業主。經調查發現業主委員會的決定違反業主大會議事規則的，可建議業主依據法律法規規定組織召開業主大會臨時會議。業主大會臨時會議可根據業主大會議事規則提出質詢、撤銷業主委員會的決定或改選業主委員會。

第三十八條【業主委員會換屆】 業主委員會任期屆滿三個月前，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處、鎮人民政府。街道辦事處、鎮人民政府應當派員指導。

業主委員會不按期組織換屆選舉或者集體提出書面辭職的，街道辦事處、鎮人民政府應當指導業主進行換屆選舉。

業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鎮人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

業主委員會及委員未按照前兩款規定移交相關物品的，物業所在地街道辦事處、鎮人民政府可責令限期移交;拒不移交的，轄區公安機關應當予以協助。

第三十九條【經費管理】 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支。經業主大會決定，業主委員會委員可以享有一定的津貼。

第四十條【財務管理】 經業主大會決定建立規范財務管理制度的，物業經營性收益、業主大會和業主委員會運作經費應當按照會計準則建賬入賬。

業主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。業主委員會應當至少每半年公布一次物業經營性收益、業主大會和業主委員會運作經費的使用情況，接受業主的監督。

第四十一條【審計監督】 有下列情形之一的，業主委員會應當委托專業機構對物業經營性收益、業主委員會運作經費等收支情況進行審計：

(一)經已交付物業專有部分面積占總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議的;

(二)業主委員會換屆的;

(三)業主委員會主任任期內離職的;

(四)街道辦事處、鎮人民政府根據監督情況或社區居民委員會的提議認為有需要的;

(五)管理規約或者業主大會議事規則規定的定期經濟責任審計等其他情形。

業主委員會拒絕按照前款規定落實審計要求的，經業主大會決定，街道辦事處、鎮人民政府可代為委托審計。

審計結果應當對全體業主公示，審計費用可在經營性收益中列支。

第三節 物業管理委員會

第四十二條【物業管委會】 物業管理區域有下列情形之一的，街道辦事處、鎮人民政府負責根據本條例的規定組建物業管理委員會，享有相關權利，承擔相關職責，組織業主共同決定物業管理事項：

(一)具備成立業主大會條件但未成立，經街道辦事處、鎮人民政府指導后仍未成立的;

(二)業主大會未能選舉產生業主委員會，或業主委員會委員缺額二分之一以上未能重新選舉產生的。

第四十三條【人員組成】 物業管理委員會人數應當為七人以上單數，由街道辦事處、鎮人民政府、轄區公安派出所、社區居民委員會、建設單位派員以及業主推舉的代表組成。其中業主推舉的代表由街道辦事處、鎮人民政府組織民主推薦產生，且不低于總人數的二分之一。業主推舉的代表應當符合本條例對于業主委員會委員的資格規定。已成立業主大會的，建設單位不再參加物業管理委員會。

物業管理委員會主任由街道辦事處、鎮人民政府的代表擔任。物業管理委員會成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。

第四十四條【印章刻制】 物業管理委員會自成立之日起三十日內，向街道辦事處、鎮人民政府備案，由街道辦事處、鎮人民政府出具備案證明和印章刻制證明。已成立業主大會的，物業管理委員會同時可刻制業主大會印章。

第四十五條【履職要求】 成立業主大會但是尚未成立業主委員會的，物業管理委員會組織業主大會按照本條例第二十四條的規定履行職責，并組織執行業主大會的決定。未成立業主大會的，物業管理委員會組織業主行使本條例第二十四條和第三十條規定的業主大會和業主委員會的職責。物業管理委員會不得損害業主共同利益。物業管理委員會自業主委員會產生并備案之日起停止履行職責，及時辦理移交手續后解散。

物業管理委員會組建運行的具體辦法，由市物業管理行政主管部門制定。

第四章 前期物業管理

第四十六條【前期物業招投標】 含有住宅物業的建設單位應當在商品房預售許可證或現售備案前，依法通過招投標方式選聘前期物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。投標人少于三個或建筑物總面積小于兩萬平方米的物業管理區域，經屬地物業管理行政主管部門同意，可以采用協議方式選聘物業服務企業。十萬平方米以上(含十萬平方米)的住宅小區項目，應當通過公開招標方式選聘前期物業服務企業。

分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，前期物業服務企業招標應當以全部物業管理區域為范圍。

第四十七條【物業買賣合同附件要求】 建設單位應在預售方案中，對物業服務企業、收費標準、物業服務用房配置等相關內容予以明確。

建設單位應當將前期物業服務合同主要條款體現在物業買賣合同中，并將業主臨時管理規約作為物業買賣合同的附件。

建設單位、物業服務企業在前期物業服務合同中不得違反法律法規處分業主共用部位、共用設施設備，不得擅自侵占、挪用共用部位、共用設施設備經營所得收益。

第四十八條【前期物業服務合同終止】 前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已依法選聘物業服務企業的，自業主委員會與其選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

第四十九條【承接查驗】物業服務企業應當在接管物業項目時對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。建設單位應當在現場查驗二十日前按規定向物業服務企業移交承接查驗所需相關資料。

在承接查驗過程中，物業服務企業和建設單位不得有惡意串通、弄虛作假等共同侵害業主利益的行為。

物業服務企業應當邀請業主代表、縣級物業管理行政主管部門、街道辦事處或鎮人民政府、社區居民委員會參加物業承接現場查驗，必要時可以聘請有關專業機構予以協助。物業承接查驗的具體規定由市物業管理行政主管部門制定。

第五十條【承接查驗結果公示】 物業交接后三十日內，建設單位和物業服務企業應當將承接查驗的結果在物業管理區域內顯著位置公示。

第五十一條【前期物業啟動經費】 物業交付前，建設單位應當與物業服務企業就前期物業服務的啟動經費進行約定，用于早期介入人員的工資及培訓開支、物業服務用房裝修、辦公設施以及相關設備購置等。

第五章 物業管理服務

第五十二條【物業服務企業要求】 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

物業服務企業可以將物業管理區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或其他第三人，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第五十三條【物業服務企業權利】 物業服務企業享有下列權利：

(一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及其環境衛生、秩序進行管理;

(二)制止損害物業或者妨礙物業管理的行為;

(三)依照物業服務合同約定收取物業服務費用;

(四)法律、法規規定和物業服務合同約定的的其他權利。

任何組織和個人不得強制物業服務企業代收有關費用或者提供無償服務。

第五十四條【物業服務企業義務】 物業服務企業應當承擔下列義務：

(一)依照物業服務合同約定，提供物業管理服務;

(二)接受業主、業主大會、業主委員會的監督;

(三)建立和完善物業服務應急預案，做好應急工作;

(四)發現違反法律、法規、管理規約的行為，及時制止并向有關行政主管部門報告;

(五)法律、法規和物業服務合同規定的其他義務。

物業服務企業在物業服務合同簽訂之日起十五日內應當將合同及相關資料報物業所在地縣級物業管理行政主管部門備案。

第五十五條【公示內容】 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示：

(一)物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)電梯、消防等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;

(四)房屋裝飾裝修和使用過程中的結構變動等安全禁止和注意事項;

(五)其他應當公示的信息。

物業服務企業應當于每年上半年公示上一年度物業服務合同的履行情況、由物業服務企業負責實施的維修項目中物業專項維修資金的使用情況和業主共有部分的經營與收益情況，并向業主大會、業主委員會報告。

業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以及時答復。

第五十六條【物業服務收費】 物業服務收費根據不同物業的性質和特點、物業服務不同的階段，實行市場調節價，收費標準由物業服務合同(包括前期物業服務合同)確定。

物業服務合同雙方約定預收物業服務費的，預收期限最高不得超過十二個月。物業服務合同存續的剩余期限不足十二個月的，預收期限不得超過合同的剩余期限。

物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業服務企業在協商物業服務費時參考。

物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

供水、供電、供氣、垃圾清運等專業單位可以委托物業服務企業代收有關費用，但應當向物業服務企業支付報酬。

第五十七條【物業服務費交納】 業主應自房屋交付之日的次月起支付物業服務費。當事人另有約定的，從其約定。

業主經物業服務企業書面催交，無正當理由仍拒絕交納的，業主委員會應當協助物業服務企業進行催交。物業服務企業可以依法申請人民調解、仲裁或者提起訴訟。符合條件的，也可以向人民法院申請支付令。

業主委員會應當在物業管理區域顯著位置定期公示物業服務費交納情況。

第五十八條【轉讓告知】 業主轉讓、出租物業或者設立居住權時，應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人、承租人或者居住權人。業主在物業交易過程中，應在轉讓合同中對物業費作明確約定，由物業服務企業進行確認，并將物業產權轉移情況、受讓人姓名、聯系方式等告知物業服務企業。

第五十九條【續聘、選聘物業企業】 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定續聘或者另行選聘物業服務企業。

業主大會決定續聘的，應當與原物業服務企業在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。業主大會決定另行選聘物業服務企業的，業主委員會應提前六十日書面通知原物業服務企業，但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業服務合同期限屆滿，業主大會已經選聘新的物業服務企業的，除另有約定外，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日退出物業管理區域，不得以業主欠交物業服務費、階段工作未完成、債權債務糾紛未解決等理由拒不退出物業管理區域。

第六十條【退出移交】 物業服務企業退出物業管理項目時，應當向業主委員會移交下列財物和資料：

(一)建設單位依法移交的物業承接查驗資料;

(二)公共收益的結余;

(三) 提供物業服務期間形成的有關物業以及電梯、消防、技防等設施設備改造、維護、運行、保養的有關完整資料;

(四)物業服務用房和業主大會授權業主委員會委托管理的其他房屋、場地以及財物;

(五)提供物業服務期間配置的固定設施設備以及相關資料;

(六)利用共有物業經營的相關資料;

(七)其他應當移交的財物和資料。

物業服務企業與業主委員會辦理交接時，應依法辦理承接查驗手續，交接雙方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備現狀給予確認。

第六十一條【老舊住宅區】 對經綜合改造后的老舊住宅區，整合公共資源，結合業主意愿，逐步實施物業管理。

老舊住宅區由街道辦事處、鎮人民政府指導成立業主組織，并選聘物業服務企業;未成立業主組織的，街道辦事處、鎮人民政府可以組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務，所需費用由業主承擔。

第六十二條【移交專營單位】 物業管理區域內共有設施設備竣工驗收后，供水、供電、供氣等設施設備，應當及時移交給相關專業單位管理，相關專業單位應當接收，并承擔維修、更新、養護責任。

第六十三條【信用信息建設】 物業管理行政主管部門應當指導和監督本地區物業服務市場誠信體系建設，對物業服務企業進行動態監督管理，建立物業行業考核激勵機制，完善不良行為記錄制度，并向社會公布信用評價結果。

第六章 物業的使用與維護

第六十四條【公共收益】 利用物業服務用房、共用部位、共用設施設備產生的經營收益(以下簡稱公共收益)在扣除合理成本之后屬于業主共有，不得擅自挪用。前期物業服務合同和物業服務合同約定由物業服務企業管理的，物業服務企業應當將公共收益單獨列賬;由業主組織進行管理的，應當建立專門賬戶。

利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

第六十五條【物業服務用房出租】 物業服務用房出租的，應當采用公開招租的方式，業主大會另有決議的除外。

第六十六條【車庫車位管理】 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主的合理需要。未滿足業主停車需要的，建設單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業管理區域外的單位和個人。

第六十七條【車庫車位權屬】 自然資源和規劃部門應當在建設工程設計方案中明確物業管理區域的車位、車庫權屬。

建設單位應當在房屋預售或者現售時，將本物業管理區域用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數量予以公示。

第六十八條【人防車位】 物業管理區域依法配建的人民防空工程在不影響人民防空功能的前提下，平時用于停放汽車的，依法辦理使用登記手續后，按照“誰收益、誰負責”的原則進行維修、保養。

第六十九條【車輛停放管理】 物業管理區域內，車輛應當在劃定的車位內有序停放。對亂停亂放影響通行的車主或者駕駛人，由物業服務企業及時進行勸阻;對不聽從勸阻的，報告公安機關依法處理。

第七十條【裝修管理】 業主或者物業使用人進行物業裝修，應當遵守相關法律法規規定以及臨時管理規約、管理規約，事先告知物業服務企業，并與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。裝飾裝修管理協議應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運及費用、施工時間等內容。

業主、物業使用人未按規定辦理手續的，物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業管理區域。

物業服務企業應當對業主或者物業使用人的物業裝修活動進行檢查，業主或物業使用人應當予以配合。

第七十一條【既有住宅加裝電梯】 鼓勵我市既有住宅業主為改善居住條件加裝電梯。具體政策由市、縣(市、區)人民政府制定。

第七十二條【禁止行為】 物業管理區域內禁止下列行為：

(一)違法搭建、改建建筑物、構筑物;

(二)擅自占用綠地，損毀綠化植物和設施;

(三)損壞消防設施，占用、堵塞、封閉公共通道、疏散通道、安全出口、消防車通道和消防登高場地;

(四)損壞或者擅自占用、改建共有物業;

(五)違法拆除、變動房屋主體或者承重結構，違法挖掘房屋地下空間，或者超過原設計標準增加房屋使用荷載;

(六)將陽臺或者無防水要求的房間改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、客廳、餐廳、書房和廚房的上方;

(七)擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用;

(八)破壞或者擅自改變房屋外立面;

(九)擅自將雨污水混接或者在供水、排水管上接管;損害管道燃氣設施，占用、堵塞、封閉管道設施影響公共安全;

(十)違法飼養動物;

(十一)違法燃放煙花爆竹;

(十二)違法排放污水油煙;

(十三)亂倒亂堆建筑垃圾;

(十四)高空拋物;

(十五)排放超過規定標準的噪聲，干擾他人正常生活、工作和學習;

(十六)法律、法規禁止的其他行為。

有前款行為之一的，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止，并及時向有關部門和業主委員會報告。

有關部門應當在物業管理區域內顯著位置公布聯系單位、舉報電話，并在收到相關報告和投訴舉報后，應當建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業管理區域內的違法行為。

行政執法單位需要進入物業管理區域開展執法工作的，業主、業主委員會、物業服務企業應當提供便利。

物業服務企業、業主委員會有權依照法律、法規的規定，以及管理規約和物業服務合同的約定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、恢復原狀、賠償損失;業主有權向有關部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十三條【維修管理】 設置于專有部分的共用設施設備發生損壞或者無法正常使用時，業主應當及時告知物業服務企業或者有關專業單位，業主及相關人員不得阻撓維修責任單位進行維修、養護、更新和改造。

維修責任單位維修、養護、更新和改造施工結束后應當及時恢復原狀。

第七十四條【房屋使用安全管理】 房屋使用安全責任人應當對房屋進行安全檢查和修繕、維護，及時排除安全隱患和對危險房屋采取維修加固、拆除等解危措施。

鼓勵業主、業主大會、物業服務企業購買物業安全、房屋及公共設施維修保險。

第七十五條【物業保修金管理】 建設單位應當依法承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務企業維修的，應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。

建設單位應當在辦理不動產首次登記前，應當按照各縣(市、區)房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的2%為交存標準，向各縣(市、區)保修金管理部門交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。具體由各縣(市、區)建設行政主管部門會同各縣(市、區)財政部門根據當地實際確定，報經各縣(市、區)人民政府批準后公布。

鼓勵建設單位按照國家和本市規定的保修期限和保修范圍投保工程質量潛在缺陷保險。對建設單位投保工程質量潛在缺陷保險的項目，可免繳住宅物業保修金。

物業保修金實行統一交存、權屬不變、�？顚Ｓ�、政府監管的原則，由縣級物業管理行政主管部門統一管理。

物業保修期內，物業保修金不足以支付物業維修費用的，建設單位應當補足;物業保修期滿后，物業保修金有余額的，應當返還建設單位。

第七十六條【維修資金管理】 新建物業首次交存專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在不動產首次登記之前，向維修資金管理機構交清物業專項維修資金，待物業交付時向業主收取。

使用專項維修資金本金應向物業所在地的維修資金管理機構提交經業主大會表決通過的續籌方案。業主分戶賬內專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，整個管理區域內的全體業主按當年政府公布的繳存標準續籌專項維修資金。

物業專項維修資金具體續籌工作可由業主大會委托業主委員會實施。街道辦事處、鎮人民政府應當指導、協調物業專項維修資金續交工作。

第七十七條【簡易程序】 物業共用部位和共用設施設備發生下列危及公共安全或者嚴重影響業主居住使用的情形的，經業主委員會同意并經有關部門或單位確認后，可以按照簡易程序申請使用物業專項維修資金：

(一)電梯故障危及人身安全或存在嚴重事故隱患;

(二)消防設施、設備嚴重損壞;

(三)建筑外立面存在脫落危險;

前款情形分別由縣(市、區)市場監管部門、應急管理部門、建設主管部門確認。

發生前款危及公共安全的情形，業主或業主委員會不及時進行維修、更新、改造的，可以由所在地的縣(市、區)人民政府或者街道辦事處、鎮人民政府組織代為維修、更新、改造，并可以按照簡易程序申請使用物業專項維修資金。

第七十八條 物業保修金和維修資金的管理辦法由市物業管理行政主管部門制定。

第七章 法律責任

第七十九條 違反本條例規定的行為，有關法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。

本條例規定的行政處罰，屬集中行使處罰權范圍的，依法由綜合行政執法部門實施。

違反本條例規定，相關部門依法作出行政處罰的，依照《浙江省公共信用信息管理條例》的規定屬于不良信息的，記入信用檔案。

第八十條 違反本條例第十四條第一款、第二款規定，建設單位提供的物業服務用房未達到規定要求的，由縣級物業管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

第八十一條 違反本條例第十五條規定，建設單位在銷售商品房時未向買受人明示的，由縣級物業管理行政主管部門責令改正，可處三萬以上十萬元以下的罰款。

第八十二條 違反本條例第四十九條第一款規定，建設單位未向物業服務企業移交承接查驗所需相關資料的，由縣級物業管理行政主管部門責令限期移交;逾期仍不移交的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

違反本條例第四十九條第二款規定，建設單位和物業服務企業在承接查驗過程中共同侵害業主利益的，由縣級物業管理主管部門責令限期改正，分別處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第八十三條 違反本條例規定，物業服務企業有下列情形之一的，由縣級物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款：

(一)違反第五十條規定，未按規定將物業承接查驗結果在物業管理區域內顯著位置公示的;

(二)違反第五十五條第一款、第二款規定，未按規定在物業管理區域內顯著位置公示相關信息的。

第八十四條 違反本條例第五十九條第三款、第六十條規定，物業服務企業拒不退出物業管理區域、不向業主委員會移交有關財物和資料的，由縣級物業管理行政主管部門責令限期退出、移交;逾期仍不退出、移交的，按照逾期天數處以每日五千元的罰款。

第八十五條 在物業管理工作中負有管理職責的部門、單位及其工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由有權機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附 則

第八十六條 本條例所稱業主組織指業主大會、業主委員會、物業管理委員會。

第八十七條 本條例所稱突發事件是指突然發生，造成或者可能造成嚴重社會危害，需要采取應急處置措施予以應對的自然災害、事故災難、公共衛生事件和社會安全事件。

第八十八條 業主決定不選聘物業服務企業自行管理的，可參照《浙江省物業管理條例》和本條例相關規定執行。